买卖双方签订《二手房买卖合同》,确定交易意向和购房条件,买方支付定金至房屋交易资金托管账户。
买方将购房款项托管至房屋交易资金托管账户,账户由第三方机构管理,监督管理,买卖双方可以查询资金的流向。
买卖双方签订《不动产买卖合同》,并由双方按照当地房管部门的规定,到当地房管部门办理二手房登记手续,拍摄产权证书,并到当地房管部门办理相关购房手续,完成房屋登记工作。
买卖双方在房屋登记完成后,第三方机构将资金解冻,买方资金由第三方机构划转至卖方账户,完成买卖交易。
合肥市房产局要求所有合肥市存量房买卖,房款必须进资金托管账户。所谓的资金托管账户是指不动产权中心在银行开立的专用账户。
在交易正常进行且符合相应取款条件的情况下,由贷款银行出具付款通知书,由业主、客户至托管中心办理托管资金支取凭证后,业主去银行办理取款手续;
若交易不成功,需买卖双方携带各自身份证、买卖合同、托管协议、托管凭证、房屋权属未发生转移的证明,去托管中心办理退款手续。
4、办理资金托管时,买卖双方是否都要到场?若代理人到场,需要出示什么资料?
买卖双方产权人均需到场。若产权人不能到场,代理人可持代理人身份证原件、公证委托书原件代为办理。
买卖双方到房产局填写资金托管协议--
提交材料给托管中心--
托管中心审核材料--
材料审核无误后、买卖双方签字确认--
打印托管协议--
客户付款,资金划入托管账户--
客户为业主还**后一笔按揭款,能不用打到托管账户上,但须体现在托管协议中,且需要出示还款明细、还款凭证、还款证明给房产局;
比如:客户以商业贷款、首套首贷政策购买了一套总价为100万元的住宅,则客户在办理资金托管手续时,客户应托管**款30万元,但客户在之前已给业主交了2万元定金,则在资金托管时,可只托管28万元,在托管协议中标注定金2万元。
答:由于登记机关在审核二手房交易登记过程中常因司法查封、拆迁冻结、登记手续不全等原因通知当事人补件或不予办理登记,造成买卖双方因交易中止、退款等引起矛盾和纠纷。
而有些运作不规范的中介公司在挂牌出卖、交易洽谈、合同签订、申报登记、领取权证过程中,欺瞒买卖双方、暗箱操作,既收取买卖双方的佣金,又牟取房屋差价,严重侵害了买卖双方的合法权益。
为了规避风险,切实保障二手房交易双方的合法权益,南京市设立了二手房交易资金托管账户,按照自愿和不收取服务费的原则为买卖二手房的当事人提供交易资金托管服务,避免二手房交易过程中出现交易欺诈或一方不履约造成的交易纠纷,有利于证券交易市场的规范,进一步促进二手房市场的发展。
二手房交易资金托管机构,选择银行作为协助机构,由托管机构在银行设立二手房交易资金托管帐户,该帐户作为二手房交易资金托管的专用帐户,不得提取现金。买卖双方应在签订的托管协议里,明确托管资金的交付条件。
托管时间以托管协议为准。无贷款的交易见新房产证后交割资金,有贷款的交易,见他项权证后交割资金。
买卖双方持经过网上备案的二手房买卖合同等材料,至托管机构签订托管协议,协议一式三份,托管机构和交易双方各一份。
托管机构确认托管资金全部到帐后,出具《二手房交易资金托管到帐证明》(见附件)。
买卖双方持经过备案的二手房买卖合同、托管机构开具的托管资金到帐证明及其它申请资料,申请办理《房屋所有权证》。登记机构受理后,要求买方应及时申办国有土地使用权证。
托管机构通知买卖双方一同到场,买卖双方签署《二手房交易托管资金支取收条》后(见附件):
2、托管机构确认买方已取得双证后,开具转帐支票交卖方,由卖方至托管银行领取托管资金。
买卖双方持经过网上备案的二手房买卖合同等材料,至托管机构签订托管协议,协议一式三份,托管机构和买卖双方各一份。
买方到托管银行指定网点缴纳**款后,凭借二手房买卖合同、托管协议、**款凭证及其它资料至贷款银行提出贷款申请。
贷款银行对买方贷款申请进行内部审批,审批通过的在签署相关借据及抵押合同后,将贷款发放至托管中心专户,并通知买方领取贷款凭证。
在合同中,应明确放贷帐户为托管机构专户中的买方虚拟子帐号,并将贷款相关凭证、合同由买方送至托管机构。
贷款凭证摘要中,应完整填写托管协议号及虚拟子帐号、资金性质(商业贷款、公积金贷款、组合贷款),否则托管机构作拒收退回处理。
买方凭贷款凭证至托管机构,托管机构确认托管资金(含贷款)全部到帐后,向买方出具《二手房交易资金托管到帐证明》。
买卖双方持二手房买卖合同、托管资金到帐证明及其它办理转移登记和抵押登记的各项申请资料,一并申请办理《房屋所有权证》和《房屋他项权证》。登记部门受理后,买方应及时申办国有土地使用权证。
经登记机构核准后,由托管机构代领房产证,有抵押贷款的,同时代领他项权证,并通知贷款银行领取他项权证。
托管机构通知买卖双方一同到场,买卖双方签署《二手房交易托管资金支取收条》后(见附件):
2、托管机构确认买方已取得双证后,开具转帐支票交卖方,由卖方至托管银行指定网点领取托管资金;
答:办理资金托管的具体流程是:房产交易双方经协商一致,向市房地产交易市场提出申请,进行交易资金的托管(托管资金不计利息,资金托管不收费)。
买卖双方、市房地产交易市场、资金托管银行(招商银行)市房地产交易大厅签订《存量房资金托管协议》,并填写《本市存量房资金托管审核单》。
买方凭《存量房资金托管协议》《本市存量房资金托管审核单》、身份证,将托管资金存入指定银行,在产权交割后,资金监管中心支付托管交易资金的指定账户。
买方领取《房屋权属证书》后,买卖双方凭《二手房资金托管凭证》、身份证等到房地产交易市场支取资金。如因该房屋不具备登记条件或买卖双方约定终止交易的,买卖双方凭经确认的材料,解除《二手房买卖合同》《资金托管凭证》、身份证等到房地产交易所支取托管资金;
经审核后,填写《资金托管支取凭证》,买卖双方签字确认,办理托管资金取款手续。
二手房资金监管分为两种情况,一种是全款支付,另一种是按揭贷款支付,具体操作流程如下:
1、买卖双方签订《房屋买卖合同》,买卖双方一同提出办理交易资金监管服务需求;
4、买方支付**款,款项立即进入资金监管账户中,由银行监管。同时买卖双方签订《买卖双方资金监管协议》;
1、买卖双方签订《二手房买卖合同》,买卖双方一同提出办理交易资金监管服务需求;
2、买方交易全款,款项立即进入资金监管账户中,由银行监管。同时买卖双方签订《买卖双方资金监管协议》;